2017年7月17日，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后，又力推“购租并举”，在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》表示，符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。

 

此消息在朋友圈刷屏，引发了诸多讨论，大家都在讲租售同权，那租售同权到底意味着什么?要先弄清楚这几个问题：

 

第一，什么是租售同权？租和售怎么就同权了？这个概念本身意味着什么？尽管现在还不太清晰，但我们在理论上探讨一下是有必要的。

 

第二，都说租售同权堪比98年房改，有伟大的意义，到底它的意义在哪里？

 

第三，租售同权的商机在哪里？

 

有人说2017年租售同权堪比98年住房制度改革，凭什么？首先得要先搞清楚什么是租售同权。

 

什么是租售同权？

 

首先，什么叫“售”的权利？把售的权利搞清楚了，租才能搞清楚，租跟它同。售是什么？Property Right，就是它的产权，售是物业的所有权。

 

物业的所有权意味着什么？都有什么权利？房地产的所有权权力是“一束权利”，就是一个权利束，房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。

 

“售”的三个重大权利：第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。第二项是拥有物业产权，可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等，这一系列活动是物业本身权利带来的。第三项其实是第二个权利的部分，叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。

 

“租售同权”里的租赁权利应清晰

 

因为售的权利非常清晰，以至于过去30年，在中国就两大权利是最明晰的，一是有限公司，二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。

 

凡是权利一旦界定清晰，就是可以大规模交换的产品。所以，过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。

 

只要租售同权，就意味着租赁这件事是有保障的，是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同，双方怎么做都好，就算说这合同不对都可以，因为这符合租售同权基本规定。一旦这样，租赁合同同样也可以质押、抵押。

 

当然也可以转让，因为权利清晰就可以转让，这个是租售同权的本质核心。一旦这样，原先分散的租赁市场需要被整合，一个规模性的租赁公司才会诞生。

 

否则就成不了，权利不保障怎么能成呢？没《公司法》的时候，你办公司这事能成吗？《公司法》就保证了每个人可以办公司，这样公司就多了。

 

租售同权到底意义在哪里？

 

 

中国人几千年对于租赁合同始终不太重视，以至于骨子里就要买房，不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性，哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。

 

没尊严这件事很严重，中国人重视家庭，爱孩子，怎么能老是没尊严地租房子呢？租房子是一个短期过程。但是我们在国外可以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他们没觉得尊严有问题。

 

租售同权，一旦租跟售是同等权利，你会发现一个巨大的市场诞生了：那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。

 

中国的城市有一个特别怪的现象，就是房子十来年就拆，号称旧城改造，原因是什么？它们不值钱，因为它们是农民房、厂房，实在是没商品价值，以至于中国是建筑寿命最短的国家，建筑寿命只有十几年，这在全球都闻所未闻，因此造成巨大浪费。

 

但在商业上又说得合理，房地产公司马上就交个商品房地价，容积率一提升，房价就涨，干嘛要改造厂房和老的办公楼？没价值啊，所有人都打房地产的主意，全民房地产由此形成。

 

我们看到各类机构和企业都变成了房地产公司的原因就在于此，我不干房地产就是傻瓜，因为只有拿地卖房我才能挣大钱。但租售同权使得它们的价值开始发挥作用，这一部分租也可以租了，但是因为没有租售同权明确概念的提出，以至于租也是短期行为，是临时的，甚至是暗箱操作、台底操作的。

 

这跟98年房改一样，都是激活了一个巨量的市场，这就有了特别伟大的意义。由此，中国人就不是世界上特殊的一类人，非买房不可，不买房丈母娘都不待见，所谓的丈母娘理论就不存在了。

 

女婿就可以去买阿里巴巴的股票了，人家有这么好的回报，为什么要买房？“中国丈母娘”就是中国的丈母娘太了解中国法律了，这是民众智慧。跳广场舞的那帮大妈太了解了，为什么？这东西可以攥在手里，跑不了，别的都说不清楚，但她们对法律、权利确实深刻地了解了。

 

租售同权的商机到底在哪里？

 

 

1、“租”的权利金融化

 

租售同权的概念一旦产生，租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等，但是权利得不到保证，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是债务的买卖。这个债不清晰，那是因为债依附的基础资产不被保护。

 

因为租售同权，金融化在几个方面就会开始突破，分析商机在哪里，就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰，因为说起来更麻烦：地段不同、装修不同……除了以上所说的，还有供应集中租赁的住宅非常少，这就导致集中式公寓少，行业发展不起来，因为没有金融化，资金回不来，权利不保障，规模性的企业就产生不了。

 

2、多层次的租赁供应生成

 

美国的租赁市场很丰富，有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的，因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆，租金多少，分析租金就知道有没有泡沫，我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。

 

如果没有租售同权，不可能诞生那么丰富的供应，这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用，必须规定权利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。

 

3、各类REITs的诞生

 

未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生，REITs最主要的是租金，以租金为主的信托，租金必须要透明、可管控，运营公司会诞生，中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题，而是租售同权的问题。

 

房价那么高，到底合不合理？我们不知道，但是因为各种类型的租金透明了，这就是巨大的商机，这就是租售同权的意义。

 

过去说大城市房价高，要解决年轻人的居住问题，一讲就是政府安居房、政府租赁，那都是表态，其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式，是未来房地产最主要的指标，不是简单的一个部门怎么干，那就没有意义了。

 

因为租售同权的推出，因为租售同权概念的落实，使得中国人在居住方面跟国际完全接轨，这相当于第二次房地产改革。

 

租售同权后五类人最受益

 

1. 高素质人才

 

在北上深一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪飘，因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁，最后只能逃离！一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生多么大的影响！

 

2. 租赁行业及其从业人员

 

据链家研究院数据，未来 5-10 年，中国租赁市场将进入快速发展阶段， 2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元， 2025 年将达到 2.9 万亿元， 2030 年有望超过 4 万亿元。今天推出的租售同权新政无疑又给租赁市场打了一针鸡血。房屋中介们是不是要升值加薪走上人生巅峰了？？

 

3. 包租婆/公

 

有专家指出：房租收入比在 25%-30% 处于可以承受的范围之内。按照 2016 年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为 44.8% ，上海约为 41.8% ，深圳约为 41.7% ，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租！

 

一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升。「租售同权」新政对房屋租赁来说是一个重大利好，租金会不会迎来一大波上涨呢？

 

4. 商业物业运营商

 

据国家统计局发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积 69539 万平方米，其中住宅待售面积 40257 万平方米，同比减少 11% ，办公楼待售面积 3631 万平方米，同比增加 10.8% ，商业营业用房待售面积 15838 万平方米，同比增加 8% ，商业地产库存问题正逐渐凸显。

 

另外，一些已经开业的商场，空置率居高不下，为了吸引消费者、增加商场人气，真是无所不用其极。租售同权新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的创新焦虑症吗？

 

5. 创新型房企

 

随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，房企们躺着挣钱的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。

 

此次租售同权新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的「租售并举」，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。

 

租售同权是大势，是落实租售并举的重要一程，也是下一步租赁立法的重要内容。

 

（以上内容整理自互联网 仅供参考）