过去10多年间，一线城市(北上深)的房价从不到5千涨到5万左右，涨幅超过十倍。面对现在的房价，买房真不是容易的事情。对于一线城市的房价，即使价格跌了50%依旧买不起。

 

可能有人就会抱怨了，没有办法分享房价快速上涨的机会了。投资国内房地产，门槛较高。但是投资海外的房地产，最低只要100元就可以了。它就是房地产信托基金(REITS)。

 

关于REITs，它是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资项目分成很多份，投资者通过股票账户可以购买其中的一份或者多份。

 

简单一点理解，就和大家买基金一样。基金公司(REITS)募集到钱以后，把钱投资到房地产市场中，赚钱了大家一起分。

 

 

什么是REITs ？

 

REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，即房地产投资信托基金。目前，REITs已经是全球各大发达经济体房地产证券化的重要手段。

 

在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。目前，全球已有超过20个国家和地区相继推出REITs，总市值已经超过万亿美元。其中，美国是全球首个开辟REITs市场的国家，也持续保持着全球第一大REITs市场地位。

 

从本质上看，REITs可谓是房地产投资的利器。投资者只要购买了REITs，那就相当于一群人集资买房，投资者投资的本金将被集中起来，交给专业团队去全世界购买并经营房产，由此产生的收入大部分将以分红的形式返还给投资者。所以说，无论你是工薪阶层还是亿万富豪，REITs都能提供给你投资于全国楼市乃至全世界知名物业的机会。

 

REITs有何作用？

 

对个人投资者来说，REITs功能强大。

 

在传统的房地产投资中，投资者必须亲自买下一套房产，才能进行转让或出足以获取收益，这样一来就需要大额的本金甚至还有大额的贷款。但有了REITs之后，个人投资者就可以借此进行资金的“集合”，即便只有一小笔钱，也能参与到房地产投资之中。

 

对开发商而言，REITs也能带来颇多好处。

 

REITs能够高效解决开发商退出的问题，毕竟除了楼市异常火爆的情况下，一般来说，开发商对物业都可能存在难以出售的情况，这类项目投资收益期限拉长，资金周转率变慢，久而久之就成为了开发商的累赘。

 

REITs则促使开发商由重资产向轻资产模式转变，同时可避免自持物业双重征税；还可实现快速退出。

 

REITs怎么赚钱？

 

 

REITS最早出现在美国，后来在英国、东南亚、香港等地区相继出现了该类产品。目前国内市场的REITS还处于探索阶段。

 

提到房地产市场，大家首先想到就是住宅和办公大楼。其实还有仓库、医院、厂房、工业园区、酒店等。因此我们可以把REITS分为办公类、住宅类、零售类、工业类和医疗类。

 

作为一款信托基金，REITs也是投资者进行投资的工具之一，其收益主要来源于租金收入和房地产升值，显然，REITs与股市、债市的关联性较低，受到二者影响的可能性较小。

 

如果从专业一点的角度来看，REITs赚的钱可分为两部分：一是经济增长和通货膨胀带来的收益，二是经济周期带来的收益。

 

所谓经济增长和通货膨胀，举个栗子，就是中国房价暴涨，背后是中国GDP持续高速增长以及多年来较高的通货膨胀水平。

 

经济周期带来的收益则与REITs的结构有关，简而言之就是在低点买入资产，高点卖出资产，得到周期性收益。由于REITs注重追求长期收入，其投资策略也偏重于战略性和长期性，因此一款成功的REITs能够在市场处于低谷的时候大手笔买进资产，而市场处在高点的时候又能果断卖出。

 

REITS怎么买？

 

投资这类产品主要有种方式：

 

1.开一个海外券商账户，直接去购买REITS产品；

 

2.通过QDII基金产品，间接去投资这些REITS产品。最大的好处是不用换汇、不用去海外开户，在人民币贬值周期还能享受人民币的贬值附加收益。

 

目前国内一共有5款REITs产品，其中4款是QDII型投向境外的：

 

 

REITs风险几何？

 

任何投资都是存在风险的，实际上没有稳赚不赔的买卖。作为一款新兴产品，REITs的风险亦不容忽视。

 

REITs投资面向房地产项目，而如今房地产行业已属于风险较高、周期性较强的行业，对REITs来说，无论是收益高低还是本金安全都会受到房地产行业变动的直接影响，因此投资者在投资REITs务必要小心谨慎。

 

有专家分析称：“REITs投资者需要额外关注宏观经济及房地产行业的风险。由于REITs主要投资于商业地产、住房贷款等，因此当宏观经济下行、房地产行业处于衰退期时，商业地产表现疲软可能会造成REITs分配给投资者的红利减少，甚至会导致REITs破产。”