【分享嘉宾】王桂虎

中国社科院金融所博士后。写过多篇学术论文，公开发表多部金融投资类畅销书籍。并且获得陈佳贵学术精英奖。曾服务过中国金融在线（金融界网站）、《证券日报》、《证券市场红周刊》等。是CCTV2、CCTV证券、BTV5、第一视频等财经频道的特约嘉宾及主要撰稿人。

 

 

一、2017 年三季度中国房地产市场运行状况

 

（一）市场基本运行情况中国的房地产是典型的周期性行业，来自于调控政策的压力和自身周期规律

 

的影响，房地产行业从 2016 年 4 季度再次进入下行周期，并且当前下行期尚未结束。

 

2017 年三季度，房地产销售增速下行趋势不变。虽然 9 月商品房销售单月同比小幅反弹，但全年累计增速下行趋势不变，“量跌价稳”的情况仍将延续。从不同城市看的房价看，又有所分化：

 

1. 一线城市增速大幅度放缓

 

70 个大中城市中，一线城市一共有 4 个，分别是：北京、上海、广州、深圳。目前，四个城市的住宅价格同比增幅均已大幅度回落（处于减速上涨阶段），其中自 8 月份开始首次出现了全年环比负增长，房价调控的压力得以释放，政府供给端限制的灵活性更高 ，我们认为目前一线城市的房地产销售增速正在筑底，未来下行空间有限。

 

 

图 1 2017 年以来一、二、三线新房环比走势

 

 

数据来源：国家统计局、安信国际

 

2. 二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨

 

70 个大中城市中二线城市一共有 21 个，具体包括：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州。

 

在本轮房地产调控中，二线城市中不同城市的增长幅度和增长节奏都出现较大的分化，大体呈现中部及沿海城市上涨放缓，东北及西部城市加速上涨的格局。

 

2017 年三季度，新建住宅价格增速放缓的二线城市有 10 个，分别是合肥、厦门、南京、杭州、福州、郑州、天津、武汉、济南、长沙。复苏快、增速高是这些城市房价的特点。目前这些城市住宅价格同比增速大幅度放缓，只有长沙一直保持着较高的增速，没有出现明显的回落。

 

 

图 2 当前新建住宅价格增速放缓的 10 个二线城市

 

数据来源：wind 数据库

 

但是，目前仍有 7 个城市的房价还处于加速上涨时期，分别是重庆、沈阳、西安、大连、长春、哈尔滨和太原。未来这些城市的房价增速有望迚一步攀升，主要的原因是这些城市的房价在上一轮涨价潮中涨幅较小。

 

图 3 当前新建住宅价格增速放缓的 10 个二线城市

 

数据来源：wind 数据库

 

3. 三线城市：整体增速上行，热门城市回调

 

70 个大中城市中三线城市是指陣 4 个一线、21 个二线城市外，其它 45 个城市。具体包括：石家庄、呼和浩特、南宁、海口、贵阳、昆明、兰州、西安、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、惠州、湛江、韶兲、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。

 

2017 年三季度，由于石家庄、无锡、安庆、惠州、湛江由于在上轮涨价潮中反弹较快，当前处于减速上涨阶段； 其它 40 个三线城市上涨节奏基本同步，仍处于加速上涨阶段。

 

二、2017 年三季度中国房地产市场重大事件

 

1.9 月 22 日，西安、南宁、长沙、南昌、贵阳和重庆出台房地产调控政策，限售限购进一步加强。此轮政策的对象都是省会城市（或直辖市），是近期新一轮房价上涨和交易量上涨的热点城市。这些城市总体上仍然是未来的人口净流入城市，房价上涨的压力一定程度上客观存在，调控属于情理之中。但对此政策没有必要过分解读，我们认为未来房价不能下跌是政府的底线，波动了就是风险。

 

2. 9 月 27 日，《北京城市总体规划（2016 年-2030 年）》获得了中央和国务院的批复，这也是第一个由中央直接指导完成的已建成城市的未来规划。 本次规划的最大特点在于时间延长，这是在今年 3 月份公示的《北京城市总体规划（2016年－2030 年）（草案）》基础上的直接变化。和草案对比，基本内容保持不变，包括：1）确定政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心定位；2）人口控制在 2300 万人以内，城乡建设用地规模控制在 2760 平方公里左右；3）高水平建设城市副中心，并打造世界级城市群。主要加强点体现在：1）总体规划由原 2030 年延长至 2035 年；2）新增提出加强与天津、河北交界地区统一规划，严控人口规模，防止城镇贴边连片发展；3）新增提出全方位对接支持河北雄安新区规划建设。

 

三、中国房地产市场运行后市展望

 

中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情冴下，政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价快速回落。

 

具体来说，近年来房价的上涨受惠于 2014 年底开启的一轮货币政策宽松周期，以及 2015 年以来的一系列房地产调控政策放松；而从 2016 年“930”调控开始，房价已经迚入了下行周期，再考虑 2017 年 3-5 月各地再度纷纷出台限购限贷甚至限售政策，以及近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，本轮房地产调控政策收紧的方向仍未改变，幵且政府正在着意通过长效调节机制的作用。因此，短期内的房地产调控政策环境很难对房价的上行提供支撑。

 

四、答疑

 

问题1:限价手段都上了，还会有什么手段呢？房产税开征的话，会让房租暴涨吗？

 

王桂虎老师：除了限价还有限售，例如雄安新区，你买房之后三年不让卖，啊这是一种非常其实非常非常极端也是不合理的手段。房产税实际上很多经济学家，比如社科院院长李扬，他认为房产税征收的可能性比较低，而且如果房产税征收的话房租也会上涨，因为可能租房的人更多了，买房的人可能少了。但是这种概率房产税我个人认为就是未来几年之内征收房产税的概率还是比较低的。

 

 

问题2:惠州的房价限购会放开吗，会报复性上涨吗?

 

王桂虎老师：惠州的房价去年和今年年初涨的比较猛，短期来说，我认为这个限购放开的概率不是很大，因为我们看到它是4月份刚执行，政策的执行应该有一个周期，最少有一年半的时间，所以，最快也得明年下半年才有可能放开。惠州限购放开后出现大涨的概率还是很大的，比如北京的房价涨上几年，政府就出台各种政策，那么出台政策之后几年，政策放开后便出现了大涨。虽然惠州这个城市跟北京就是不能相比，但是当地对房地产需求也是很大的。

 

 

问题3:杭州房价走势呢？

 

王桂虎老师：我认为这个城市的房价是属于被低估的，这个城市非常有实力，当地人也比较富有，杭州GDP经济发展水平也非常好，但是房价价格也不高，现在均价23000左右，所以，我一直认为杭州房价仍然属于被低估的，其房价还有发展空间，大家可以关注一下。

 

 

问题4:粤港澳湾区，哪个城市的房子性价比好?

 

王桂虎老师：粤港澳湾区最近是比较热的，它包含香港、澳门、深圳、广东、佛山，这个城市群不可小看。我个人比较看好的是广州，现在深圳已经没有地了，深圳楼市价格七八万左右，好的地段十几万。广州的房价实际上并不太高，房价才3万多，甚至还有2万多，相对于深圳、上海来说，广州的房价还是算是比较低的。广州城市发展速度是比较快的，广州的GDP实际上比深圳差不了，所以如果性价比比较高的话，可以考虑广州，如果就是你有一些余钱，可以考虑趁这个调控的期间，比如明年二三季度去广州去考虑置业。