今年以来，在中国外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房热逐渐退潮。从多伦多到纽约，火爆了数年的北美房地产市场开始率先感受到寒意。

 

加拿大国家银行近日发布的9月份房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，加拿大二手独立屋价格环比下跌0.8%，创2010年9月以来最大跌幅，也是2016年1月以来首次按月下跌。

 

国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示，9月份跌势最大的是多伦多，环比又跌了2.7%。今年8月，该市房价环比下跌了0.4%。

 

除了中国资金出海受限外，加拿大房价降温也是其主动收紧楼市政策，尤其是针对外国买家的政策有关。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。

 

美洲房地产的目前表现

 

整个美洲喜忧参半。随着对房地产泡沫和加息的担忧以及政府出台的一些相关措施，加拿大多个城市的地产市场迅速降温，房价倒还没有显著大跌，但是成交量明显地逐月走低。与此同时，放盘量却在不断增加，在大多伦多区域特别明显，市场预期多伦多可能会和此前的温哥华近似，成交量也出现拉锯，大跌之后迅速回暖。在温哥华引入海外买家税之后，外国买家下跌到市场买盘的大约3%~4%左右，而自多伦多今年引入海外买家税后，目前多伦多的海外买家依然占到市场买盘的大约5%左右与征税前占比类似（当然也要考虑到整体成交量已大幅下降）。同时，我们看到不少中国买家转向蒙特利尔市场，蒙特利尔暂时还未有海外买家税，中国买家今年较去年至少增加30%以上。

 

随着外国买家在加拿大的萎缩，他们纷纷涌入美国。据美国全国房地产中介协会的统计，今年上半年外国投资者在美国购买的住宅价值比去年同期上涨近一半。今年下半年起银行对商业地产的贷款进一步收紧，特别是开发贷款，银行对住宅和CBD区域办公楼价格的不断走高也持续担忧。整个商业地产的放缓始自去年但延续至了整个2017上半年。“放缓”主要还是体现在成交量的逐季下跌，但价格还是相对坚挺，甚至到了二季度办公楼和工业地产的价格上升比较明显。但连续几个季度来看，只有工业地产持续稳步上涨，办公楼、零售物业、住宅、酒店都有一定的价格波动。

 

外国投资者和美国投资者在区域上的偏好还是有较为明显差异的，纽约吸引了两成以上在美地产的外资投资，但美国投资者投入资金的最大单一都市圈目前则由洛杉矶独占鳌头。2016年最大的外资来源国是中国，而到了今年上半年加拿大则显著一马当先。中国对中资在美房产投资的加紧审查会有一定负面影响，在投资金额上已有一定体现，但影响偏集中在部分关键市场，如纽约。市场中另一值得关注的焦点在投资资金从一线城市转向二线城市、从CBD向郊区转向。

 

对于关注房地产信托REITs的投资者而言，特朗普执政后10年美债的收益率已经反弹，但房地产信托的股息率仅仅窄幅盘整，九月底房地产信托的基准指数FTSE NAREIT指数隐含股息率大约年化4.1%，仍然高于2010-2017至今该股息率的平均值3.84%，在目前市况下房地产信托仍然是较好的投资机会。

 

（资料来源：部分资料来源云豹财熵）