最近的中央经济工作会议上还谈到了明年的楼市调控，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

 

中国房地产市场与政策正处于十字路口。关于中国房地产未来，当下有两种截然不同预期。一种认为，中国楼市正处在巨变的前夜，房产税、租售同权、土地供给改革等将使得中国房地产市场告别短期波动剧烈，走出房价屡控屡涨的怪圈；另一种观点则认为，房地产长效机制并非首次提出，之所以推进艰难，在于中国政府很难承受房地产下滑带来的经济下行压力以及破解土地财政困境，以往如此，这次也难言有何不同。究竟未来中国房地产政策与市场会如何演变？是巨变的前夜还是难逃屡控屡涨？

 

 

本轮房地产调控与以往的六大不同之处，或使得中国房地产面临一次巨变。

 

这六大不同主要体现在：

 

第一，与以往调控不同，本轮房地产调控是中央领导核心意志的体现。

 

第二，本届政府政策已扩展了曾经的想象边界。十八大以来，本届政府诸多措施的推动超出预期。例如，反腐与八项规定推行之初，认为这些改革难以持续的观点是占据上风的，如今看来，情况大不相同。反观房地产政策也可能如此，虽然目前担忧房地产长效机制并不看好的观点十分普遍，但从去年以来，地方房价一旦出现环比上涨便接连加强调控的态势来看，此次房地产领域改革的执行力也要高于以往。

 

第三，房价-收入螺旋式上涨模式已难以为继。与以往不同的是，中国的房价已达世界顶端，而且已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。而如果并未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律，是十分危险的。

 

第四，房地产国家牛市透支信任成本。当下供给侧改革已到了攻坚阶段，房地产长效机制已涉及到财税改革、土地改革、公共服务均等化等方面，也关乎缩小贫富差距这一社会问题的解决。如果最终仍难以走出房价屡控屡涨的怪圈，再次坐实了房地产国家背书的判断，则有可能损伤各界对改革的预期，透支对改革的信任成本。

 

第五，新动能为摆脱房地产过度依赖创造条件。与以往不同的是，本轮经济反弹既有房地产、基建等传统模式的带动，也有经济新动能的支持。今年在传统领域受到去杠杆政策的影响出现回落之时，高端制造业、互联网、移动支付、新能源等经济新动能仍发挥着对经济的带动作用，对投资放缓提供了对冲，降低了经济的负面下行压力。而考虑到未来全球经济复苏带动的出口提升，消费保持稳健，笔者认为，推出房地产长效机制，走出经济对房地产过度依赖面临最好的改革窗口。

 

第六，房地产长效机制已经呼之欲出。相比于以往的进展缓慢，十九大后，房地产长效机制正在加快推动，有望破冰。发改委副主任宁吉喆表示，“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台”。财政部部长肖捷近日发文《加快建立现代财政制度》称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，亦是房地产税加速的信号。中央经济工作会议提到保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控为明年房地产定调。而从实践来看，当下围绕房地产税、共有产权、支持住房租赁等相关政策亦在加速落地，长效机制已初现轮廓。

 

综上，十九大之后，中国房地产已处于十字路口。尽管当下仍有不少观点坚信中国房地产难以走出屡控屡涨的怪圈，但从本轮调控的六大不同来看，中国房地产市场很可能已经处于巨变的前夜，或迎来新时代，特别是房地产税的加快落地以及地方与中央财权与事权的理顺，将从根本上摆脱土地财政的顽疾；而更加注重增长质量而非速度，缩小贫富差距的新要求也使得未来中国经济需要降低对房地产的过度依赖，通过改革与创新寻找中国经济的新动能。

 

 

改变1：租赁将成为未来的重中之重

 

2016年，整整300字的地产部分里，只提到2次“租”这个词。而在2017年，短短100多字，就出现了5次“租”。这意味着什么不言而喻。炒房炒成房东这种事儿，在过去可能是个笑话，在明年大概率成为现实！未来我们买房，首要关注的将不再是房价会不会涨，会不会跌，而是租金收益。因为在租赁时代，在2018，房价大涨大跌的可能性已经微乎其微。而且，国家也意图通过推动租赁市场，来解决一些房地产当下所面临的问题，比如土地财政，比如房价过高，涨幅过快，这是2018的整体思路，贯彻全年，不会轻易改变。所以，未来这段时间，房价决定租金这一过去的理念，将逐渐转变为租金影响房价的保值增值性。判断一个房子的品质优劣，租金将成为越来越重要的参考指标。

 

改变2：明年调控不会放松，不要幻想房价会报复性反弹

 

“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”这一句话，给2018年的调控政策定了调！保持连续，保持稳定，现在有的调控不会放松，房价稳定的城市也不会再度加码。就是要保持现状，给租赁的发展留出空间和时间。当然，对于刚需族来说，限购也不会完全卡死，还有一个不错的机会：那就是各个城市的人才招揽计划，以某二线城市为例：外地户口，本科及以上学历，签一年以上工作合同，就可以首套房不限购不限贷，在楼市越来越冷的2018，想必施行类似政策的城市也会越来越多。

 

改变3：房产税离我们不远了！

 

2016年的会议，是这么说的：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2017年的会议，是这么说的：完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

 

从去年的加快研究建立，到现在的完善，我们可以清楚的感受到进度的变化情况。而且就在最近，最为明显的就是房地产税的风声，越来越盛。12月16日，先是摩根大通中国首席经济学家朱海斌，在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时，表示了：预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行。

 

启动立法并不是马上开征房地产税，房地产税真正实施要等到2019或者2020年。12月20日，财政部长更是直接在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》，文章称：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

 

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