16年下半年以来，三四线房地产出现了从未有过的繁荣景象，对全国房地产乃至宏观经济形成了有利支撑。清明时节，归乡祭祖。很多人会有这样的感受，三四线小城看似一切舒适安然，但有一个地方却出奇的热闹。这个地方就是售楼处！

 

 

随便进了一个新盘，你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群，来来往往甚是热闹，卖房小姑娘忙的焦头烂额，甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。

 

 

谁也也没有预料到，三四线城市的房价已经让人坐立不安。

 

 

例如，某个四线小城市，半年时间，房价竟然从6000飙到了9000一平，尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园，最新开盘价高达1万6。这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。

 

 

而对于人均工资3千多的城市，我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力，但我确定的是这里所有人都会坚信，现在如果不买房，以后还会更贵！

 

 

要出手买房前，先要明白四大真相：

 

 

1、人口流动的真相

 

 

人口仍然流向一二线，三四线人口回流证据不足。根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。当前，一线人口流入放缓主要与严格控制人口规模直接相关，而优惠政策和经济迅猛发展是二线城市人口持续流入的主因。目前少数三四线城市出现人口流入，一部分是因为一二线城市的溢出效应使得周边三四线城市人口也出现流入，另一部分则是因为务工人员返乡养老。但是这一块占比有限，三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，意味着整体来看人口在流出。当然，三四线城市的城镇人口占比在逐年提升，这一结构性的变化不容忽视。

 

 

展望未来，三四线城市人口仍将流出，二线城市将成为人口流入的主要目的地。受到人口红线的约束，一线城市人口流入将持续放缓。二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势中期不会发生改变，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。此外，未来溢出效应仍会持续，一二线周边的三四线城市和其他三四线城市也将出现分化。

 

 

2、房价上涨的真相

 

 

房价短期上涨与棚改货币化相关。尽管三四线城市人口回流非常有限，但是三四线的房价全面上涨是事实。人口流动与房价上涨的矛盾其实在于人口对房价的影响属于长期变量，而房价短期的大幅增长与棚改货币化密不可分。资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金购买本地住房，这一做法在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。未来三四线城市房价上涨不可持续。考虑到房价与人口长期存在明显的正相关性，三四线城市人口流出的趋势使其不具备房价长期上涨的基础。当然，三四线城市中大量农村进城人口确实也带来了本地新增需求，但近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求。

 

 

3、消费增长的真相

 

 

房价上涨的财富效应和农村居民入城推动三四线城市消费增长。近年来，三四线城市的总消费表现优于一二线，主要原因在于房价上涨对三四线城市的财富效应更明显，而对一二线城市的挤出效应更明显。此外，三四线城市大量农村居民入城之后，随着生活方式和消费观念的改变，消费规模也会扩大。三四线城市消费增长会有一定程度放缓。随着城镇化推进，三四线城市的消费提升还有一定空间。但是本轮房价上涨过后，部分城市房价收入比偏高，同时居民债务扩大，房价上涨对三四线城市消费的挤出效应在未来将逐步强化。

 

 

4、未来房价的真相

 

 

地产投资承压，消费增速下滑。三四线城市的消费和投资占全国总量的比重都接近或者超过50%。基于前面的分析，我们认为三四线城市的房价回落将对我国房地产投资产生较大的向下压力。一旦房价不再上涨，三四线城市房地产的供需失衡将压制销售，最终导致房地产投资回落。同时，三四线城市的消费增长放缓将拖累我国消费增速。目前，三四线城市的房价上涨对消费的影响正从促进转变为挤出，高房价对消费的挤出效应将逐渐明显。尽管房价上涨会抑制消费总量，但消费升级并没有结束。未来，一二线城市将成为创新消费的主阵营，而三四线城市将成为知名消费品牌扩展市场的蓝海。

 

 

风险提示：文中观点仅供参考，不构成投资建议。